Lejeforhold i Tyskland

I et tysk lejeforhold har lejeren en særlig beskyttelse, idet han anses som den svageste part. Huslejeprisen reguleres i Tyskland ved en sammenligning med de gennemsnitlige huslejepriser for det område, ejendommen befinder sig i. De tyske advokater hos NJORD har mange års erfaring med indgåelse af lejekontrakter efter tysk ret.

Huslejen i Tyskland bliver i princippet reguleret efter §§ 535 ff. i Den Borgerlige Lovbog (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Lejeren bliver normalt anset som værende beskyttelsesværdig, idet han bliver betegnet som ”den svageste kontrahent”. Derfor har lejeren flere rettigheder over for udlejeren.

Lejeforholdet i Tyskland udformes på grundlag af en lejekontrakt. Denne kontrakt kan indgås både skriftligt og mundtligt, men som regel bliver der truffet en skriftlig aftale. Det frarådes stærkt at indgå en mundtlig kontrakt. Lejekontrakten skal mindst indeholde:

  • Aftaleparterne
  • Lejemålet
  • Huslejeprisen

Lejeren og udlejeren kan ved indgåelse af en kontrakt frit aftale huslejeprisen. Dog må huslejeprisen ikke være ”urimeligt høj”. Forbuddet mod en urimelig forhøjelse af huslejeprisen er reguleret efter § 5 i det tyske Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG). Ifølge loven foreligger der en overtrædelse, hvis lejeprisen overstiger lejeprisen for en tilsvarende bolig i samme område med mere end 20 %. Oversigten over de sædvanlige gennemsnitlige huslejepriser (“Mietspiegel“) inden for et område fungerer her som et godt sammenligningsgrundlag.

En lejekontrakt bliver normalt indgået på ubestemt tid, men det er også mulight at aftale en tidsbegrænset lejekontrakt. Som hovedregel gælder følgende efter tysk ret: Kun lejekontrakter, der er blevet indgået på ubestemt tid, kan blive opsagt af en af aftaleparterne.

En opsigelse kan derfor som udgangspunkt ikke finde sted, før den tidsbegrænsede lejekontrakt ophører. For opsigelse af en tidsubegrænset lejekontrakt foreskriver loven bestemte former og frister. Det er her vigtigt, at opsigelsen sker skriftligt. Lejeren skal overholde opsigelsesfristen på tre måneder, uafhængig af lejekontraktens varighed, medmindre denne frist udtrykkeligt er fraveget i kontrakten. Er det derimod udlejeren, som opsiger kontrakten, afhænger opsigelsesfristen af lejekontraktens varighed. Ved en lejekontrakts varighed på op til fem år udgør udlejerens opsigelsesfrist tre måneder, efter mere end fem års varighed seks måneder og efter otte års varighed ni måneder.  Også i disse tilfælde kan man individuelt aftale andre opsigelsesfrister.

I begge tilfælde, altså både ved en tidsubegrænset og en tidsbegrænset lejekontrakt, kan der ske bortvisning på grund af misligholdelse. Hvis en lejer to måneder i træk ikke betaler huslejen – eller en væsentlig del af huslejen – rettidigt og efter påmindelse herom ikke betaler det samlede skyldige beløb, må udlejeren opsige lejeren med øjeblikkelig virkning. Hvis lejeren betaler det samlede restancebeløb, finder opsigelsen dog ikke længere anvendelse.

Senest opdateret: februar 2016