Ejendomsmæglere i Tyskland

Ejendomsmæglere i Tyskland har en rolle, der adskiller sig meget fra de dansk ejendomsmægleres. Det er derfor vigtigt at vide, hvad man skal være opmærksom på, når man vil købe eller sælge en ejendom i Tyskland. De tyske advokater hos NJORD har mange års erfaring med købsaftaler og den tyske ejendomsmæglers rolle.

Vi besvarer i det følgende nogle hyppige spørgsmål, som danskere stiller i forbindelse med ejendomshandler i Tyskland og ejendomsmæglerens rolle.

Er det rigtigt, at mægleren udarbejder købsaftaler?

Nej, ejendomsmæglere i Tyskland virker udelukkende som formidler. Købsaftalen udarbejdes i Tyskland af en notar og indgås af køber og sælger under overværelse af notaren.

Tilbyder en ejendomsmægler i Tyskland de samme ydelser som en dansk mægler?

Den tyske mægler udbyder lejligheden – oftest på internettet – og fremviser den for interesserede købere. Desuden videregiver mægleren sælgers oplysninger til interesserede købere og skaber derved kontakten mellem køber og sælger. Som regel ender mæglerens arbejde her.

Nogle tyske mæglere bistår deres kunder på notarmødet og helt frem til overgivelse af nøglerne.

Andre ydelser, såsom formidling af en entreprenør eller rådgivning med henblik på finansiering, yder mægleren kun, når dette er aftalt særskilt.

Hvordan genkender jeg en seriøs mægler?

En seriøs mægler prøver aldrig at få en kunde til at indgå en aftale under tidspres. Han giver kunden tid til at undersøge tilbuddet nøje og har intet imod, at der inddrages f.eks. en advokat eller en sagkyndig. En seriøst arbejdende mægler tager hensyn til kundens ønsker, idéer og økonomiske situation. Han undlader heller ikke at oplyse kunden om eventuelle risici.

En seriøs mægler forlanger under ingen omstændigheder nogen form for forudbetaling.

Hvad er en reserveringsklausul?

Ved en reserveringsaftale afgiver køber en erklæring om, at han ønsker at erhverve den pågældende ejendom. Til gengæld forpligter mægler og sælger sig til ikke at tilbyde lejligheden til andre interesserede i en nærmere afgrænset periode. Køber bliver nogle gange opfordret til at betale en reserveringsafgift på op til 10 % af mæglerens honorar.

Mange sælgere i Tyskland udbyder deres bolig gennem flere ejendomsmæglere. Det er derfor vigtigt at bemærke, at reserveringsaftalen forpligter både mægler og sælger og er dermed bindende.

Hvilken risiko indebærer reserveringsaftalen?

Reserveringsafgiften indgår efter tysk ret som en del af mæglerens honorar, hvis der indgås en købsaftale om den reserverede ejendom. Ønsker den potentielle køber derimod alligevel ikke at købe, refunderes reserveringsafgiften som regel ikke. Dog kan der efter tysk retspraksis bestå et krav på tilbagebetaling, hvis reserveringsafgiften er så høj, at det medfører et urimeligt pres på køber til at indgå købsaftalen.

En reserveringsaftale kan kun indgås individuelt. En standardaftale, der indgår i mæglerens almindelige forretningsbetingelser, er således ugyldig.

Hvornår er en mæglerkontrakt indgået?

En mæglerkontrakt indgås ved, at en køber eller sælger mundtligt eller skriftligt giver en mægler fuldmagt til at handle på købers eller sælgers vegne. Derudover kan en mæglerkontrakt også indgås stiltiende. Dette antages som regel at være tilfældet, når mægleren udleverer en salgsopstilling til den interesserede køber med tydelig henvisning til sit vederlag, og den interesserede køber derpå besigtiger den udbudte ejendom.

Hvem skal betale mæglerhonoraret?

I modsætning til Danmark er det i Tyskland som hovedregel køber, der betaler provisionen. Dette præciseres ofte udtrykkeligt i købsaftalen.

Hvor høj er den sædvanlige tyske mæglerprovision?

Provisionens størrelse afhænger af købesummen, markedssituationen og regionale forhold.

I Berlin udgør honoraret oftest 6 % af købesummen plus 19 % moms, i alt altså 7,14 % af købesummen. I den sydlige og vestlige del af Tyskland udgør provisionen ofte kun 3 % + moms. Her deles køber og sælger ofte om at betale provisionen.

Er der ikke udtrykkeligt aftalt andet, er det efter tysk ret ”det sædvanlige honorar”, som skal betales. Det ligger på mellem 3 % og 4 % af købesummen.

Det er vigtigt at huske, at man som køber kan forhandle om mæglerprovisionens størrelse.

Skal jeg betale mæglerhonoraret ved notarmødet?

Nej! En seriøs mægler udsteder først en faktura, efter at aftalen er indgået.

Hvornår opstår mæglerens krav på honorar?

Kravet på mæglerhonorar opstår efter tysk ret, når følgende fire forudsætninger er opfyldt:

1) Der er indgået en gyldig mæglerkontrakt

2) Mægleren har opfyldt sine forpligtelser og leveret sine ydelser ifølge kontrakten

3) Der er indgået en gyldig købsaftale

4) Mæglerens ydelser har været direkte årsag til indgåelse af købsaftalen

For kravet på mæglerhonorar er det derimod ikke afgørende, at sælger har hyret mægleren til at formidle hans ejendom.

Hvornår forfalder mæglerhonoraret?

Som udgangspunkt når der er indgået en gyldig købsaftale. Dette er tilfældet, når alle nødvendige samtykkeerklæringer foreligger (f.eks. fra administrator i forbindelse med ejerlejligheder eller fra myndighederne).

Mange ejendomsmæglere i Tyskland fastsætter i deres almindelige forretningsbetingelser forfaldstidspunktet for deres honorar til tidspunktet for købsaftalens indgåelse.

Må en mægler repræsentere både køber og sælger?

Som udgangspunkt er det tilladt for mægleren at arbejde for begge parter og dermed også at kræve honorar fra begge. Dette dobbelte ansættelsesforhold er dog ikke tilladt, såfremt det fører til en interessekonflikt.

Jeg har hørt mange negative historier om danske ejendomskøbere, som er blevet sagsøgt af flere tyske mæglere for manglende betaling af honorar. Hvordan kan det være, og hvordan kan det undgås?

Dette kan ske, når flere mæglere udbyder den samme ejendom. Som udgangspunkt er det dog kun den mægler, hvis tilbud har ført til indgåelse af den senere købsaftale, der har krav på provision.

Hvis flere ejendomsmæglere tilbyder dig den samme ejendom, anbefaler vi, at du kun indgår nærmere aftale, herunder især om besigtigelse af ejendommen, med den første mægler. Samtidig bør du meddele de andre mæglere – helst skriftligt – at du allerede har fået tilbudt samme ejendom af en anden mægler.

Senest opdateret: februar 2016