Leje af erhvervslokaler i Tyskland

Når man lejer et erhvervslokale i Tyskland, er der flere aspekter man skal være opmærksom på. I det følgende skildres de vigtigste regler, der gælder ved leje af erhvervslokaler i Tyskland. Ved yderligere spørgsmål om den tyske lejeproces kan de tyske advokater hos NJORD kontaktes for rådgivning.

Tysk lejekontrakt

For et tysk erhvervslejemål er der som udgangspunkt kontraktfrihed. Lejeniveauet for erhvervslejemål ligger ofte noget over det danske niveau.

Modsat Danmark er det ikke usædvanligt i Tyskland, at der stilles depositum (Mietkaution) ved hjælp af en bankgaranti i stedet for kontantbetaling.

En tysk erhvervslejekontrakt er som regel af længere varighed, dvs. at der for begge parter gælder lange opsigelsesfrister. Lejekontrakter med 10 – 15 års uopsigelighed er ikke usædvanlige. Herudover vil der oftest blive tillagt lejeren en mulighed for, efter uopsigelighedsperiodens udløb, at kræve en forlængelse af lejemålet. Lejekontrakter, som indgås med længere varighed end 1 år, skal være skriftlige. I modsat fald anses lejekontrakten for indgået på almindelige opsigelsesvilkår, dvs. den kan opsiges med 3 måneders varsel.

Tysk lovgivning

De almindelige opsigelsesregler findes i øvrigt i den tyske Borgerlige Lovbog (BGB), §§ 535-580a. Et lejemål, der er indgået for en bestemt periode, ophører uden opsigelse. Øvrige opsigelsesfrister følger de perioder, huslejen er beregnet for.

En lejekontrakt kan i Tyskland hæves uden varsel, f.eks. når det lejede benyttes til formål, som ikke er i overensstemmelse med det aftalte, eller hvis der i mere end 2 betalingsterminer har været restancer svarende til 2 måneders husleje.

Huslejen i beboelseslejemål skal være i overensstemmelse med den Borgerlige Lovbogs regler om lejeregulering (§§ 557-561), som svarer til den tidligere lejereguleringslov (Miethöhengesetz). Lejeforhøjelser kan herefter ikke foretages ud over hvad der gælder i sammenlignelige lejemål i det pågældende område.

En ny ejer af ejendommen skal respektere allerede indgåede lejekontrakter (“Kauf bricht nicht Miete”).

Særskilte driftsomkostninger (Nebenkosten)

Ud over huslejen skal en lejer i Tyskland betale driftsomkostningerne (Nebenkosten) som et særskilt månedligt beløb. Disse omkostninger indeholder udgifterne til bl.a. snerydning, forsikringer, vicevært, renovation, varmt vand og opvarmning. Opkrævningen til dækning af driftsomkostningerne kan forhøjes løbende, såfremt udgifterne stiger.

Indeksklausuler i Tyskland

Det er sædvanligt, at erhvervslejekontrakter i Tyskland indeholder indeksklausuler med henblik på lejeforhøjelser, der relaterer sig til det af Statistisches Bundesamt fastsatte forbrugerprisindeks (Lebenshaltungskostenindex).

Tyske mæglere

Ved mægleraftaler opstår der ofte tvister, fordi man ikke har gjort sig helt basale overvejelser så som:

  • Har mægleren alene til opgave at finde interessante emner, eller er det en forudsætning, at der indgås endelig aftale?
  • Hvilken provision er aftalt?
  • Hvad sker der, når en formidlet aftale senere bortfalder?

For formidling af beboelseslejemål er provisionen ifølge lovgivningen maksimeret til 2 måneders husleje, og det er den som har bestilt mægleren, der skal betale udgiften hertil. For formidling af erhvervslejemål gælder ingen lovmæssig begrænsning, men mægleren vil typisk beregne sig 3 måneders husleje.

Sidst opdateret: februar 2016