Køb af fast ejendom i Tyskland

Udlændinge har fri adgang til at foretage et køb af fast ejendom i Tyskland, men vilkårene for erhvervelsen er noget anderledes end i Danmark.  En væsentlig forskel i forhold til Danmark er notarens centrale rolle, idet det er ham, der skal dokumentere overdragelsen af ejendommen. De tyske advokater hos NJORD har mange års erfaring med køb og salg af fast ejendom i Tyskland.

Finansieringen

En af de væsentlige forskelle mellem dansk og tysk ret ved køb og salg af fast ejendom er, at man principielt forhandler og aftaler prisen kontant, dvs. at man normalt ikke overtager de prioriteter, der er tinglyst i ejendommen. Sælger ønsker kontantbetaling for at kunne indfri sine forpligtelser, og køber skal selv sørge for at skaffe finansiering til købesummen og andre omkostninger. Det er nødvendigt at overveje finansieringen, før man handler i Tyskland.

Det vanskelige ved finansiering af en ejendomshandel i Tyskland er blandt andet, at en bank eller en kreditforening først vil afgive et endeligt finansieringstilsagn, når banken eller kreditforeningen har fået forelagt fyldestgørende oplysninger om ejendommen i form af udkast til en købekontrakt, en vurdering, et driftsbudget, en lejekontrakt mv.

Når købet af fast ejendom vedrører et hus eller en bebygget grund, giver udarbejdelsen af driftsbudgettet og vurderingen ikke anledning til større problemer. Derimod er det mere vanskeligt, når handelen drejer sig om en ubebygget grund med eller uden byggeprojekt. I så fald må man nøje undersøge og vurdere udlejnings- og salgsmulighederne eller søge den forretningsmæssige risiko afdækket ved en garanti fra sælgeren eller entreprenøren.

Købekontrakten

Begrebet slutseddel kendes ikke ved køb af fast ejendom i Tyskland.

Skal der træffes bindende aftale om køb af fast ejendom i Tyskland, skal det ske ved et dokument oprettet af og underskrevet foran en tysk notar. Mundtlige eller skriftlige aftaler vedrørende fast ejendom i Tyskland, der ikke er indgået foran en notar, er ikke juridisk bindende. Inden registreringen i Tingbogen (Grundbuch) kan parterne derfor tilbagekalde aftalen.

Fremgangsmåden indebærer, at den, der i tillid til en sådan aftale afholder omkostninger til udarbejdelse af driftsbudget, vurdering, besigtigelse mv., løber den risiko, at ejendommen bliver solgt til anden side, inden undersøgelserne er færdige, og en bindende aftale er indgået.

Denne risiko er en praktisk realitet, som man bør medtage i sine overvejelser, idet tyskere heller ikke moralsk føler sig forpligtede til at vedstå sig en mundtlig eller skriftlig aftale om køb af fast ejendom, som ikke er indgået foran en notar. Et brud på en aftale, der ikke er indgået foran en notar, kan dog efter omstændighederne give grundlag for et erstatningskrav imod den anden part for forgæves afholdte omkostninger.

En købekontrakt er således kun forpligtende, når den er oprettet af og underskrevet foran en tysk notar. En sådan kontrakt kan oprettes ved tilbud (enten fra sælger eller køber) og accept. Tilbud og accept forpligter selvsagt kun den, der afgiver erklæringen, og skal ligeledes underskrives foran en tysk notar. I denne forbindelse er det uden betydning, om køber eller sælger afgiver erklæringen personligt for notaren, eller om den pågældende lader sig repræsentere af en fuldmægtig.

Men selv om købekontrakten er forpligtende, indeholder den alene et løfte om at overdrage selve ejendommen, hvorfor der kræves en yderligere aftale om ejendomsrettens overgang (Auflassung). I mange tilfælde vil købesummen skulle indbetales på notarens klientkonto (Notaranderkonto), samtidig med at bestående hæftelser indfries. Køberen må således selv sørge for finansiering af købesummen. Købesummen bliver frigivet, når aftalen om ejendomsrettens overgang (Auflassung) er underskrevet.

For at forhindre at sælgeren pantsætter ejendommen yderligere eller sælger denne til en anden køber inden den endelige tinglysning, vil der som regel – med notarens hjælp – blive foretaget en foreløbig tinglysning (Auflassungsvormerkung), som har samme retsvirkning som et betinget skøde i Danmark.

For en del ejendomme gælder det, at den kommune, hvori købet af ejendommen skal forestå, skal give samtykke til overdragelsen, idet kommunerne ofte har forkøbsret.

Notarens rolle ved køb af fast ejendom

Ved indgåelse af aftaler om fast ejendom i Tyskland har notaren således en central funktion. Han repræsenterer hverken sælgers eller købers interesser men derimod det offentliges interesser ved at sikre, at ejendomshandler sker på en betryggende og sikker måde.

Den tyske notars vigtigste opgave er derfor at sørge for, at de handelsvilkår, som sælger og køber er blevet enige om, er klart formuleret i købekontrakten, og at der ikke indgås aftaler, som – bevidst eller ubevidst – tilsidesætter den ene parts interesser unødvendigt i forhold til den anden parts. Notaren kan derfor heller ikke deltage i forhandlingen om selve handelsvilkårene, men det er hans opgave at informere og forklare parterne om indholdet af kontraktvilkårene (Aufklärungs- und Belehrungsfunktion).

Notarens opgave er normalt ikke at sørge for at sikre en part mod den situation, at den anden part ikke overholder sine forpligtelser. Skal sælger f.eks. stille en bankgaranti til sikkerhed for en tilsagt lejeindtægt eller for afhjælpning af efterfølgende mangler ved et byggeri, kan man ikke påregne, at notaren foreslår, at købesummens frigivelse er betinget af, at denne bankgaranti stilles.

Det anbefales derfor, at man i hvert fald som dansk køber lader sig repræsentere af en advokat, der udelukkende varetager købers interesser, og som i så fald udarbejder et udkast til en købekontrakt.

Det er notarens opgave at afvikle kontrakten: indberette kontrakten til og indhente de fornødne godkendelser fra skattevæsenet og kommunale myndigheder; sørge for tinglysning af en “Auflassungsvormerkung” i tingbogen med henblik på senere tinglysning af ejerskifte til køber; sørge for aflysning af panterettigheder, der ikke skal overtages; foretage endelig tilskødning; sørge for tinglysning af ny panteret til fordel for købers bank; modtage, deponere og udbetale købesummen samtidig med at tinglysning af ejerskifte sker, og i øvrigt sikre at betingelserne for udbetaling er opfyldt.

Notaren har således en betroet stilling, ikke kun i relation til sælger og køber, men også i relation til sælgers og købers banker. Det er sædvanlig praksis, at der i købekontrakten meddeles en omfattende fuldmagt til en eller flere af notarens ansatte, således at de i forbindelse med en senere afvikling kan foretage de nødvendige ændringer i kontrakten.

Som regel er det køber, der vælger den notar, der skal berigtige handelen, og køber afholder også omkostningerne til denne.

Omkostninger

De omkostninger, der er forbundet med køb af fast ejendom i Tyskland, beregnes af ejendommens værdi/købesum og omfatter normalt honorar til ejendomsmægleren og notaren samt gebyr til tinglysning og grunderhvervelsesskat.

De samlede omkostninger til disse ydelser beløber sig til mellem 5 % og 10 % af købesummen.

Omkostninger til notaren og tinglysningen er fastsat ved lov. I gennemsnit skal man påregne, at omkostningerne til notaren udgør ca. 1 % af købesummen og tinglysningen ca. 0,5 % af købesummen.

Grunderhvervelsesskatten udgør mellem 3,5 % og 6,5 %, og beregningsgrundlaget udgøres af købesummen med tillæg af den del af de påløbne omkostninger, som ifølge lovreglerne skulle betales af sælger, men som ifølge købekontrakten betales af køber.

Omkostningerne til den medvirkende ejendomsmægler beregnes på grundlag af købesummens størrelse og varierer mellem 3 % og 7 %.

I praksis aftales det ofte i købekontrakten, at ovennævnte omkostninger betales af køber eller deles mellem de to parter.

Ud over dise omkostninger skal der betales et honorar til egne rådgivere, f.eks. en sagkyndig, en revisor og/eller en advokat.

De samlede honorarer ved køb af fast ejendom i Tyskland kan dermed virke urimeligt høje, omfanget af arbejdet og det ansvar, der er forbundet med opgaven, taget i betragtning, hvorfor det anbefales, at disse honorarer tages op til forhandling.

Det skal imidlertid bemærkes, at størrelsen af notarens honorar er fastsat ved lov, og at notaren dermed ikke uden at gøre sig skyldig i lovbrud kan fravige disse takster i nedadgående retning.

Tingbogen

Tingbogen føres ved byretten (Amtsgericht), hvilket i dag sker elektronisk. Herudover findes der for hver ejendom en mappe med beskrivelser af ejendommen (beliggenhed, matr.nr., størrelse m.m.). Tingbogen er opdelt i tre afdelinger. Adkomstforholdene indføres i afdeling I, servitutter og andre byrder i afdeling II og panterettigheder i afdeling III.

Alle registreringer og tilføjelser, herunder også et køb af fast ejendom, som ønskes foretaget i tingbogen, skal indleveres til retten i form af et dokument, som er oprettet af en notar.

Et notarielt dokument, der oprettes under parternes tilstedeværelse, skal læses op af notaren; dette gælder ligeledes alle bilagene. En sådan oplæsning kan være en tidskrævende affære, specielt hvor der er mange omfattende erklæringer og bilag, som f.eks. en tilstandsrapport i forbindelse med en ny bygning, en opdelingserklæring vedrørende ejerlejligheder eller lejekontrakter.

At referere til et bilag uden den notarielle form medfører, at dokumentet i sin helhed er ugyldigt, eller at det kan omstødes. Det er derimod tilladt at referere til andre dokumenter, der er oprettet af en notar, selv om dette er sket på et andet tidspunkt og mellem andre parter. Blot skal det pågældende dokument foreligge i bekræftet udskrift under oplæsningen.

Det er tilladt at samle bilagene i et særskilt notarielt dokument (Musterurkunde), som ikke oplæses, men som parterne over for notaren erklærer at være bekendt med.

Efter oprettelsen af et notarielt dokument (notarielle Urkunde) eksisterer der kun et originalt eksemplar med parternes underskrifter. Dette forbliver i notarens arkiv. Parterne, skattevæsenet samt kommunale og andre myndigheder, herunder tinglysningskontoret, modtager ligesom panthaver, køber og sælger kun simple eller bekræftede udskrifter.

Mangler

Ligesom i Danmark skelner man ved køb af fast ejendom i Tyskland også mellem retlige og faktiske mangler.

Retslige mangler er hovedsagelig mangler, der indebærer, at sælger ikke kan overdrage den fulde ejendomsret til den solgte ejendom til køber.

Faktiske mangler foreligger, når ejendommen ikke har den brugbarhed og den værdi, som er almindelig ved ejendomme af den pågældende art.

Sælgere af ældre ejendomme vil altid fraskrive sig mangelansvaret, hvorfor man førhen udarbejdede en teknisk vurdering, før ejendommen blev overdraget. Ved nyere ejendomme bør ansvarsfraskrivelser ikke accepteres, og sælger bør i stedet afgive en garanti for ejendommens tilstand.

Lejeforhold

På tilsvarende måde som i Danmark overtager en køber af en fast ejendom de rettigheder og forpligtelser, som sælger har over for lejerne.

Man bør sikre sig, at købekontrakten fuldstændigt gengiver de for tiden betalte lejebeløb, og at sælger garanterer for rigtigheden af de oplyste forhold omkring lejens størrelse, idet de lejekontrakter, der er vedhæftet købekontrakten, ofte ikke indeholder den aktuelle lejes størrelse.

Købekontrakten bør endvidere angive, hvorvidt der foreligger forudbetalt leje eller deposita. Da deposita sædvanligvis indsættes af lejerne på særlige bankkonti til sikkerhed for lejernes forpligtelser ved fraflytning eller manglende lejebetalinger, skal købekontrakten angive, at sælger overdrager de pågældende deposita til køber.

Endvidere skal sælger garantere, at der ikke foreligger rettigheder eller forpligtelser ud  over dem, der fremgår af lejekontrakterne.

Adgangen til at opsige lejere eller kræve lejeforhøjelser i boliglejemål er efter tysk ret grundlæggende reguleret som efter dansk ret. Adgangen til at opsige og forhøje lejen i erhvervslejemål er reguleret i selve lejekontrakten, og der er som udgangspunkt aftalefrihed.

Det bemærkes dog, at standard indeksklausuler (Staffelmiete) i erhvervslejekontrakter er sædvanlige, og at det oftest er muligt at forhøje lejen, hvis lejekontrakten er af ældre dato.

Investering

Den typiske investeringsejendom betragtes i Tyskland som et anlægsaktiv med en lang investeringshorisont. Det er derfor af afgørende betydning, at afkastmulighederne for den pågældende ejendom afdækkes så godt som muligt, før købekontrakten indgås.

Adskillige danskere har i de seneste år ladet sig friste af de gunstige skatteretlige regler, der var forbundet med et køb af fast ejendom i Tyskland, og har underskrevet købekontrakten uden at have undersøgt den pågældende ejendom og dennes afkastmuligheder tilstrækkeligt. Dette har medført en del overraskelser for køberen i forbindelse med den senere drift og de faktiske afkastmuligheder på ejendommen.

Før man indgår handelen, er det således væsentligt, at man foretager en særdeles kritisk gennemgang af de dokumenter, der kan medvirke til at beskrive ejendommens tilstand og fremtidige afkastmuligheder, herunder en grundig gennemgang af de for ejendommen gældende lejekontrakter, disses løbetid, indekseringsklausuler samt lejernes bonitet.

Ved ældre ejendomme kan det anbefales at få udarbejdet en “tilstandsrapport” til brug for bedømmelsen af fremtidige reparations- og vedligeholdelsesomkostninger. En undersøgelse af prisniveauet for tilsvarende ejendomme i området samt områdets udviklingsmuligheder bør altid foretages.

Senest opdateret: februar 2016